如果时光能倒流到6年前，杨洁一定不会“趟这趟浑水”。但彼时，这次投资在他看来不是“浑水”，而是前景无限好的“星辰大海”。
“济南西客站东广场，是省会的门户，11.8万平方米的站前商业综合体，未来招商的潜力实在太大了！”杨洁是筑建城市发展（山东）股份有限公司董事长，公司主要从事项目资产管理运营。
从项目本身来看，杨洁的这个判断没有错，凭借其独特的位置优势，济南西站站前综合体的招商工作被杨洁和他的团队搞得风生水起，全季酒店、希尔顿惠庭酒店、水裹汤泉……一个又一个项目签约落地。
但从更大的逻辑来看，作为一家小微企业的负责人，在这样一块“大蛋糕”面前，杨洁是没有能力左右全局的，因为项目的实际运营受到很多因素的制约，包括与产权方的利益博弈等。
济南西站站前综合体的产权方是济南城市建设集团，是济南市属一级竞争类企业，主要负责城市开发、建设与经营，集团注册资本450亿元，资产总额突破3900亿元。
在与济南城市建设集团“合作”的这6年里，杨洁一边与对方极限拉扯，一边抱着侥幸心理陆陆续续为项目投资“续命”，6年累计投入六千多万。但直到他现在面临被“扫地出门”的窘境，才意识到自己可能陷入了一个“关门打狗”式的招商陷阱。
“皮包公司”兜售项目
时间回到2019年4月，两名商人出现在杨洁的公司，他们是山东盛睿致和商业管理有限公司的实际控制人陈晋洪与法人李瑞。
杨洁后来在处理纠纷的过程中才发现，这实际上是一家空壳公司，却能通过网络竞拍无竞价一次性竞拍成功济南西站站前综合体项目。
他们此行正是为了向杨洁兜售这个项目。这让杨洁喜出望外，他之前就属意这个项目，但苦于没有渠道联系上项目背后的关键人物。
“关键租金还很合适，按照李瑞发来的项目物业告知书，这个综合体主要包含北区7.6万平方米和南区4.2万平方米，总共11.8万平方米，每年租金2000万，折算下来租金单价是0.42元/平方米。”
2019年5月中旬，杨洁的关联公司筑建商业管理（山东）有限公司与济南城市建设集团资产运营管理有限公司（以下简称城建资产公司）正式签订了《济南西站站前综合体项目租赁合同》（合同编号：XCZC-WY-ZQZHT-2019-001）。
合同第1.2条白纸黑字写着：“出租房屋面积：11.8万平方米，（以最终测绘及移交面积为准）”。合同附件四《物业告知书》第一条也说“南综合体地下一层建筑面积4.2万平方米，以最终移交面积为准”；第二条“北综合体分为地上1-3层及地下一层，建筑面积约为7.6万平方米，以最终移交面积为准”。
而此时，山东盛睿致和商业管理有限公司正急于出手这个项目。“他们之前只向拍卖公司交了200万保证金，后面的租金就没钱支付了。”杨洁表示。
经过几番谈判和磋商，2019年11月29日，筑建股份支付盛睿致和原股东招商费1200万元。
“也就是说，我买下了他们这个空壳公司，这几个股东就是‘白手套’。”杨洁说。
少了三万两千平方米
但是，在与城建资产公司交接时，杨洁拿到的图纸与房产证复印件显示，这片综合体登记面积仅为8.6万平方米，比合同约定的11.8万平方米足足少了3.2万平方米，缩水率高达27.12%。
“相当于租金单价从0.42元/平方米涨到了0.6元/平方米，这就不划算了。”
关于项目交付，合同第四条4.1款写得明白：“乙方（筑建公司，编者注）交纳第一期房屋租金后5个工作日内，甲方（城建资产公司，编者注）组织相关单位向乙方交付房屋……”。
杨洁称，2019年5月20日完成股权购买后，筑建公司次日就向出租方缴纳了200万元保证金及首期房租50万元。5月22日，出租方发了房产证及工程图纸电子版，23日双方及物业公司组织了现场勘界。
“但一看面积差那么大，3.2万平方米啊，当场就没敢接！”杨洁说。
据其所述，直到2019年12月，在城建资产公司承诺据实结算后，项目才进入交接程序。最终，项目南区于2020年4月23日、北区于2020年5月14日（正值疫情期间）才完成房屋、钥匙、设备等实际交付。
杨洁特别提到，南区刚交付就被政府部门征用用于疫情防控，但直到现在疫情已结束了两三年，这个区域还被占用着。
为此，杨洁与城建资产公司相关负责人以及集团分管领导多次沟通交涉。对方也多次作出承诺，提供了几种杨洁可以接受的解决方式。但是，中间因为济南城市建设集团领导几番变动，这些承诺都无一兑现，又加上三年疫情的影响，直到2023年3月，杨洁和他的团队才得以实际开展济南西站站前综合体的招商工作。
“但这被耽误的几年租金一分也没免，虚增的‘3.2万平方米’也一直没个说法。”
招商红火却要被踢出局
但是，杨洁已经没有退路，他一边与项目产权方来回“扯皮”，一边滚雪球似的往项目里增加投入，希望让2013年5月建成之后就一直空闲长达10年的济南西站站前综合体，焕发出蓬勃的发展活力，以此换取产权方的诚意，推动尽快解决问题。
但杨洁的付出只达到了一半目的，至于另一半目的，非但没能实现，反而可能起了反作用。
在杨洁和团队的努力下，济南西站站前综合体商业项目的招商工作搞得红红火火，多家有实力的大企业伸出橄榄枝，表达合作意愿。其中，注册资本100亿元的山东省属国有重要骨干企业——山东财欣集团，在2024年11月22日就上会通过了与筑建股份的合作方案，准备签约落户济南西站站前综合体。
但是，签约却至今没有实现，杨洁从济南城市建设集团内部得到的消息，集团分管资产运营的副总经理杨某，想越过杨洁，直接与财欣集团签约。这让杨洁顿感心寒，但后面得到的信息更让他不寒而栗，这中间的各种推诿扯皮和阻挠，始作俑者并不是杨某。
杨洁获取的消息表明，杨某曾经亲口跟一位至亲说，他并不是故意要难为我，是有人让他这样做。
这个人是谁？他这个小微企业的老板，能得到的信息很有限。这让他更加无奈。
震惊：城建集团要求合作伙伴起诉自己
2023年6月15日，对于纠缠了三年多的“3.2万平方米面积差异”和“晚交付一年”的问题，济南城市建设集团终于给出了解决办法，集团资产管理部部长陈向勤要求杨洁向法院起诉他们！
济南城市建设集团的这个要求让杨洁很不解，哪有主动让别人起诉自己的？对方的解释说，法院的判决可以推动他们内部解决这个历史遗留问题。
但杨洁还是不敢起诉他们，“这不就相当于公开撕破脸吗？我起诉了他们，以后的合作还怎么继续？”
但让他想不到的是，对方的态度很坚决，不仅坚持要求让他起诉自己，而且表示，如果杨洁不起诉他们，他们就起诉杨洁。
最后，看杨洁始终不肯起诉，济南城市建设集团果然以合同违约为由，起诉了杨洁，要求他们交付租金并腾退房屋。
“他们用这个逼着我起诉，说只要我起诉了，他们就撤诉。”无奈之下，杨洁只好硬着头皮起诉济南城市建设集团，要求集团所属资产运营管理有限公司解决实租面积缩水、交付时间延期以及因建筑质量问题造成的损失。
此后，济南城市建设集团不仅没有如先前所约撤诉，反而以其他手段破坏杨洁的招商工作。
7月10日，杨洁的筑建城市发展（山东）股份有限公司签约全季酒店。在全季酒店装修施工期间，济南城市建设集团资产运营管理有限公司董事长于某多次带领不明身份人员强抢配电室，阻挠施工。
败诉判决与过期报告
2024年8月21日，杨洁收到济南市槐荫区人民法院邮寄的一审判决书，判决杨洁败诉，判决书上的打印日期为2024年8月4日。
在这份判决书上，法院认定交付面积为9.45万平方米（比合同约定少2.35万平方米）。但杨洁指出，这9.45万平米包含了合同约定租赁区域之外的避难通道。按合同面积11.8万平方米算，租金核减系数本该是20%（1-9.45/11.8），核减金额高达4190万元。
然而法院在计算时，却引用了一份与本案无关的、早已失效的《价格评估报告》（生成于2017年12月15日，有效期至2018年12月24日）中记载的约9.9万平米作为分母，得出核减系数仅为4.55%（1-9.45/9.9）。
“双方对租金单价根本没争议，争的是面积差！用个过期的评估报告来否定合同面积，极不合适！”杨洁说。
“这份2017年的评估报告，2018年底就失效了，我2019年才接触项目，法院凭什么拿它当关键证据？”杨洁质疑道。
法院采信了出租方提供的仅有原法定代表人签字的一页纸“接收记录”，就判定交付日期为2019年5月13日。
杨洁觉得不可思议：“我们5月21号才付的钱，23号去勘界发现面积差太大没接成，实际交付明明是2020年4、5月份！这一下子就让我多付了一年2000万租金，还少了一年经营期！”
杨洁不服，并于2024年8月27日向济南市中级人民法院提起上诉，12月21日，济南中院作出终审判决，维持原判。 2025年4月24日，杨洁向山东省高级人民法院申请再审……
如今，等待杨洁的是一场场开庭，把他耗得精疲力尽。而这些诉讼，也无形之中影响了他在济南西站站前综合体的招商工作，很多有意向的客户不敢签约，一些已经签约的客户不敢进场施工……
回望与济南城市建设集团这场长达6年的“拉锯战”，杨洁五味杂陈。作为小微民营企业，他急切渴望能够受到公平对待，也希望相关部门能够进一步优化营商环境，切实维护民营企业合法权益。
这场“拉锯战”最终会以何种结局收尾，显然还是一个未知数。（胥维民)
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